Axa Reim et Merrill Lynch ont annoncé avoir réalisé il y a deux mois le 1er swap sur l’IPD (Investment Property Databank), indice de référence de l’immobilier de bureaux français. Quel est l’avantage de ce type de produits par rapport à un investissement classique dans un fonds sur immobilier?

L’IPD est un indice représentatif du portefeuille immobilier des institutionnels, transparent et calculé par une société indépendante. Les dérivés sur cet indice offrent une réelle liquidité par rapport aux coûts de frottements (frais de transaction, imposition...) de l’immobilier physique et même par rapport aux fonds investis dans l’immobilier. En outre il est le seul vecteur permettant de prendre une position «short» sur l’immobilier ou de «hedger» un portefeuille existant ou tout simplement d’y apporter de la diversification géographique ou sectorielle...

Un peu plus de trois milliards de livre sterling ont déjà été traités en Grande-Bretagne sur ce segment depuis le démarrage de cette activité en 2005 mais peut-on parler de marché liquide?

En fait selon les derniers chiffres de l’IPD, il y aurait eu plus de quatre milliards cinq cents millions de livre sterling traités dont trois milliards pour la seule année 2006. Et si la liquidité doit être mesurée à travers le bid/ask, alors «oui» le marché peut être qualifié de liquide avec un spread de quarante points de base (40 bps) sur les segments les plus actifs (Les ALL PROPERTY UK de DEC07 à DEC10)

La vision de l’inflation par les banques centrales dépend fortement du niveau de l’indice des prix immobiliers, n’y a-t-il pas finalement une forte corrélation entre ce marché dérivé immobilier et le marché de l’inflation? Ne risquent-ils pas d’être concurrents à terme?

Si une corrélation existait entre l’immobilier et l’inflation, elle reste à démontrer. Cet indice IPD représente non seulement les revenus locatifs mais aussi les variations de prix: c’est un indice «Total Return» et sa corrélation avec l’inflation, heureusement pour celle-çi, a été très faible ces dernières années. Egalement, en terme de niveau, le ALL PROPERTY France a offert un rendement annualisé de plus de 10% sur les 8 dernières années quand l’inflation était loin d’approcher les 2% sur la même période...

Quelle palette de produits proposez vous sur les dérivés immobiliers?

Les total return swaps constituent le 1er vecteur sur ce marché mais nous avons déjà traité des Euro Medium Term Notes (EMTN) et nous sommes également en mesure de montrer des prix sur des options.

Quels sont les principaux «end-users» intéressés par ces produits?

Nous avons surtout traité avec des institutionnels et des Hedge Funds mais le Marché se développant, tous les acteurs s’exposeront au risque immobilier ou se couvriront. Et cela plutôt tôt que tard...