Les huit pays étudiés (Allemagne, Espagne, France, Italie, Pays-Bas, Pologne, Portugal et Royaume-Uni), représentent les trois quarts de la population de l’Union européenne.
Le Crédit Foncier publie une synthèse de ces études, dont il ressort de très fortes disparités.
A l’échelle européenne 7 ménages sur 10 sont propriétaires: c’est dans les pays d’Europe de l’Est (84% en Pologne) et du Sud (79% en Espagne et 73% en Italie) que la proportion de propriétaires est la plus élevée; a contrario elle n’est que de 53% en Allemagne qui ferme le classement.
Les Européens vivent en majorité dans des maisons (60%), mais leur proportion par rapport aux appartements décroît du Nord au Sud. Cette proportion est avant tout culturelle, car indépendante:
- du caractère urbain: le Royaume-Uni, dont la part de la population urbaine (87%) est la plus élevée en Europe (vs 72% moyenne UE) compte pourtant 85% de maisons;
- de la densité: les Espagnols sont les plus nombreux en Europe à vivre en appartement (67%) en dépit d’une densité faible (91 hab. / km²); à l’inverse les Pays-Bas, avec une densité très importante (405 habitants / km²), comptent 80% de maisons.
Au-delà de la croissance démographique, les besoins en logement dépendent également étroitement:
- du nombre d’occupants par ménage: de 2,7 en Pologne à 2,0 en Allemagne (moyenne UE: 2,3);
- de l’âge de départ du foyer familial: de 30 ans en Italie à 24 ans au Royaume-Uni (moyenne UE: 26 ans).
Les différences sont également importantes en matière de recours au crédit immobilier:
- C’est en Europe du Nord que son recours est le plus important: l’encours de crédit immobilier par ménage propriétaire s’établit à 82 525 euros au Royaume-Uni et 81 433 euros aux Pays-Bas (moyenne UE 41 099 euros). Ce niveau s’explique, en fonction des pays, par le dynamisme du marché immobilier, une fiscalité favorable et des pratiques vis-à-vis du crédit différentes.
- Dans le Sud de l’Europe, les ménages sont globalement moins endettés: 38 433 euros en Espagne, 32 540 euros au Portugal et 19 216 euros en Italie.
- En Europe de l’Est, les ménages sont très peu endettés, à l’image de la Pologne (7 567 euros).
La France est dans une position intermédiaire avec un encours de crédit immobilier par ménage propriétaire égal à 47 096 euros. Le ratio encours / revenu moyen n’y est que de 63% contre 81% en Espagne et 126% aux Pays-Bas.
La France est le pays où la durée de crédit immobilier est la plus courte (19 ans) alors que les durées de 25 ans et plus prédominent (Allemagne, Pays-Bas, Pologne, Portugal et Royaume-Uni). C’est aussi en France que les taux sont parmi les plus faibles (2015): 2,0% en Allemagne, 2,1% en France, 2,6% au Royaume-Uni, 3,6% en Pologne.
Le poids des dépenses de logement dans le revenu disponible: le poids des dépenses de logement dans le revenu disponible est beaucoup moins élevé dans les pays d’Europe du Sud (17,1% pour l’Italie, 18,3% pour la France) qu’il ne l’est par exemple en Allemagne (27,3%) ou aux Pays-Bas (29,4%). Ces données sont, par ailleurs, sans lien avec l’évolution des coûts de construction qui ont connu, ces dix dernières années, une hausse de 42% en Italie et de «seulement» 19% en Pologne.
La crise financière a provoqué une très forte baisse des transactions immobilières dans de nombreux pays. Entre 2007 et 2012, elles ont accusé un repli de 62% en Espagne, 45% en Italie, 42% au Royaume-Uni et aux Pays-Bas. Globalement, la tendance s’est inversée depuis 2013, sans pour autant retrouver les niveaux d’avant-crise.
L’évolution des prix de l’immobilier entre 2006 et 2015 est quant à elle très disparate, s’inscrivant dans une fourchette allant de +30% au Royaume-Uni à -22% en Espagne.