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La vente à réméré : une solution face au surendettement ?

Dans une période où les banques sont particulièrement frileuses face aux demandes de prêts de ceux qui en ont le plus besoin, la vente à réméré peut être une solution alternative. Pour les personnes en situation ou en risque de surendettement, cette vente peut même les aider à sauver leur habitation. En quoi consiste-t-elle? A qui s’adresse-t-elle? Quels en sont les avantages et les risques?

La vente à réméré: les propriétaires et leurs biens

La vente en réméré, ou vente avec faculté de rachat, est possible pour toute personne physique ou morale, propriétaire d’un bien immobilier (immeuble, maison, appartement, local commercial, déjà bâtis, terrain à bâtir ou terres cultivables) ou mobilier de grande valeur (voiture, tableau de maître, bijoux…), ayant un besoin urgent de liquidités.

Trois cas sont particulièrement représentés:

  • un chef d’entreprise avec un besoin urgent de trésorerie pour financer une partie de son activité, mais qui ne trouve ou ne souhaite pas d’investisseur (en savoir plus).
  • un particulier possédant du patrimoine immobilier et mobilier, mais qui rencontre un besoin urgent de liquidité et ne souhaite pas recourir à un crédit classique.
  • un particulier en grande difficulté financière (surendettement, inscrit au FICP, menace de saisie immobilière ou d’expulsion du domicile …) qui ne peut pas contracter de prêt.

Cas de figure: vous êtes un particulier en situation de surendettement et votre bien risque d’être saisi, en quoi la vente à réméré peut-elle vous aider? Quelques conseils.

Tout d’abord, déposez un dossier de surendettement auprès de la Banque de France. Si la commission confirme qu’il vous est totalement impossible de rembourser vos dettes, elle vous orientera vers un «redressement personnel» (avec effacement total ou partiel de la dette dans près de 60% des dossiers validés).

Ceci entraînera un fichage par la Banque de France (FICP), mais celui-ci sera levé au bout de 5 ans maximum. Durant cette opération, si vous êtes propriétaire de votre logement, ce dernier ne sera pas saisi.
Pour compenser la durée de la procédure et montrer votre souhait de rembourser vos dettes (attitude exigée par la Banque de France), vous pouvez vous tourner vers la vente à réméré. Celle-ci vous permettra déjà de rembourser une partie de vos dettes les plus urgentes et de sauver votre logement d’une saisie par un créancier, qui en a le droit tant que la Banque de France n’a pas validé votre dossier.

Une fois vos dettes gérées et votre situation assainie, vous demandez votre suppression du FICP, et vous pouvez racheter votre logement si vous y tenez, ou le revendre à un tiers et ainsi récupérer la plus-value de la vente.

Les avantages et risques d’une vente à réméré

Après évaluation du bien par un expert, la transaction est obligatoirement effectuée via un acte authentique, comme pour une cession normale, devant un notaire, qui contiendra toutes les clauses et garanties. Cet acte précise donc les engagements de chaque partie, ainsi que le délai de la revente.

Les avantages pour la partie vendeuse.
-Le vendeur touche le montant de cette vente et peut ainsi espérer sauver son bien, d’une saisie par exemple, ou affecter cette somme à un besoin urgent de liquidité.
-Il reste l’occupant pour la durée de la cession, moyennant le versement d’une indemnité, le «droit d’occupation»), mensuelle ou ajoutée au prix de rachat du bien.
-Cette procédure est autorisée pour les personnes fichées à la Banque de France (FICP).
-Il n’y a pas d’âge maximum.
-Elle est taxée comme une vente ordinaire; il n’y a pas de surtaxe.
-Le vendeur bénéficie d’une faculté exclusive et irrévocable de racheter son bien au prix convenu dans l’acte notarié dans un délai de 5 ans maximum.
Bon à savoir: ce délai correspond à la durée maximale d’un fichage à la Banque de France (FICP) en cas de dépôt de dossier de surendettement.
-Il peut également choisir, à tout moment sur cette période, de le revendre à un tiers. Il récupère alors la plus-value de la vente s’il y en a une.

Les avantages pour la partie investisseuse.
-Il s’agit d’un produit de placement à faible risque.
-Son rendement s’évalue à court terme.
-La rentabilité est supérieure à un placement bancaire.
-L’investisseur peut toucher mensuellement les indemnités d’occupation et, en cas de non-paiement de celles-ci par le vendeur, la clause de droit de rachat est annulée.

Il ne s’agit néanmoins pas d’une solution miraculeuse, car elle comporte quelques désavantages pour la partie vendeuse et risques financiers pour l’investisseur.

Pour le vendeur, les inconvénients se trouvent principalement dans la différence entre la valeur de vente du bien et sa valeur vénale (50 à 75% de la valeur estimée) et le coût du rachat (valeur initiale à laquelle s’ajoutent les frais de la procédure et les indemnités d’occupation).

Pour l’investisseur, même faible, les risques de dévaluation du bien et de non-paiement de l’indemnité existent néanmoins. En outre, passer par l’intermédiaire d’un professionnel est quasiment inévitable. Les potentiels vendeurs à réméré, souhaitant généralement la discrétion, sont difficiles à trouver.

Le recours à un organisme de courtage peut donc être avantageux et limiter les risques pour les deux parties. Celui-ci va, en effet, veiller au bon déroulement de chaque étape de la procédure. Pour le vendeur, il s’assurera que celui-ci ait une chance de se redresser sur le plan financier et donc de racheter son bien. Pour l’investisseur, il assurera l’entremise entre les deux parties et les assistera dans leurs démarches.

5 août
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