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L'effet miroir : Les marchés physiques nous indiquent où aller chercher de la valeur dans l'univers coté

La remontée des taux d’intérêt aux Etats-Unis, l’accélération des tendances structurellement négatives auxquelles font face les foncières de centres commerciaux et un momentum défavorable sur les bureaux ont dessiné un paysage peu favorable aux valeurs foncières en ce début d’année.

La remontée des taux d’intérêt aux Etats-Unis, l’accélération des tendances structurellement négatives auxquelles font face les foncières de centres commerciaux et un momentum défavorable sur les bureaux ont dessiné un paysage peu favorable aux valeurs foncières en ce début d’année. Nous considérons qu’il convient d’y voir une opportunité pour investir sur certaines classes d’actifs immobiliers qui bénéficieront pleinement du placement des surplus d’épargne accumulés en 2020.

Les résultats d’Unibail-Rodamco-Westfield (qui détient pourtant toujours les meilleurs actifs de centres commerciaux européens) témoignent des difficultés croissantes auxquelles l’ensemble du segment du commerce est exposé en termes de:

  • hausse de la vacance (faillites et rationalisation de leurs points de vente physiques par les enseignes textiles qui développent agressivement leurs ventes digitales),
  • moteur des relocations caractérisé par des hausses de loyers à l’arrêt en Europe continentale et même des baisses impressionnantes aux Etats-Unis (-20.3% en moyenne en 2020 chez URW), mis en danger de surcroit pour l’avenir par la réduction des investissements de maintenance dans les centres.

Même si la hausse du coût de composants entrainera lors de la reprise économique inéluctable et qui sera momentanément massive, un rebond de l’inflation, moindre en Europe cependant, nous ne croyons toujours pas à l’enclenchement d’une mécanique de hausse des salaires. La croissance en Europe (sous l’effet du vieillissement de la population, de l’accélération des gains de productivité et d’une mondialisation ralentie mais pas arrêtée) demeurera molle. Dans ce contexte, les taux d’intérêt réels vont demeurer négatifs pour une très longue période en Europe. Cela favorisera les actifs immobiliers à risque locatif faible (bureaux prime, logistique, résidentiel) qui continuent de susciter l’appétit des investisseurs (exemple de la cession récente pour 120 M€ par Colonial-SFL de l’immeuble du 112 Avenue de Wagram à Paris sous 3% de taux de capitalisation qui a généré 50 offres au premier tour et 6 offres fermes au second), ce qui devrait entraîner en miroir une reprise des cours de bourse des foncières qui sont exposées à ces segments.

Nous avons en conséquence résolument accru la pondération aux segments de la logistique et du résidentiel allemand en janvier dans le fonds SOFIDY Sélection 1.

Laurent Saint Aubin 22 février
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