Les bonnes affaires à Rio, c’est maintenant! Depuis plusieurs mois, le marché immobilier de la «Ville Merveilleuse» se fait particulièrement favorable pour les investisseurs étrangers. Une tendance qui ne fera que s’amplifier d’ici aux Jeux Olympiques.
Retour sur les épisodes précédents. Au début des années 2000, grâce à la forte expansion économique des années Lula, 40 millions de Brésiliens intègrent la classe moyenne et accèdent pour la première fois au crédit. Jusque-là bridée, la demande immobilière se met à exploser, tandis que chutent les taux d’intérêt autrefois inabordables. La tension du marché est à son comble à Rio: coincée entre la mer, les montagnes et la plus grande forêt urbaine de la planète, la cité n’a plus d’espace pour construire. Entre janvier 2008 et juillet 2012, les prix s’y envolent de 380% à la vente et de 108% à la location. Elle devient la ville la plus chère d’Amérique latine et la troisième ou quatrième mégapole la plus onéreuse de la planète. À la grande joie de nombreux propriétaires, devenus millionnaires sans lever le petit doigt grâce au jackpot des plus-values!
Mais le ralentissement économique amorcé dès 2011 ainsi que l’approche conjointe de la Coupe du monde et des élections présidentielles de 2014 viennent mettre fin à cette irrésistible montée. «À la veille du Mondial et du vote, tout s’est arrêté », explique Frédéric Cockenpot, jeune Belge fondateur de l’agence immobilière WhereInRio spécialisée dans les biens haut de gamme. « L’attentisme s’est mis à gagner les vendeurs comme les acheteurs. Tout le monde se demandait ce qui allait arriver après la «Copa» et comment allait tourner le scrutin d’octobre 2014, dans un contexte marqué par des soulèvements de rue. L’électrocardiogramme du marché est devenu désespérément plat. »
La dégringolade constante du real face à l’euro et au dollar ces derniers mois a accéléré le phénomène: les propriétaires qui s’étaient risqués à remettre leurs biens en vente les ont retirés depuis, afin de ne pas voir leurs bénéfices rétrécir comme une peau de chagrin au moment de leur rapatriement aux Etats-Unis ou en Europe, sous l’effet du taux de change défavorable.
Résultat: une baisse des prix immobiliers, mécaniquement amplifiée, pour les investisseurs étrangers, par la chute continue du real – accentuée par la décision récente de l’agence de notation Standard & Poors d’abaisser la note du Brésil de BBB- à BB+. «Les mois qui nous séparent de la Coupe du Monde d’août prochain constituent donc une période-charnière, une fenêtre de tir idéale pour les acquéreurs potentiels», assure Frédéric Cockenpot.
Les demandes de particuliers étrangers repartent d’ailleurs à la hausse. «Typiquement, les futurs acquéreurs nous contactent avec une description assez précise de l’appartement ou de la villa de leurs rêves», précise Frédéric Cockenpot. «Nous faisons les recherches, identifions les biens correspondants, puis nous organisons leur séjour à Rio afin qu’ils puissent les visiter en toute tranquillité. Nous pouvons les accompagner de A à Z dans le processus d’achat, puis gérer leur appartement s’ils désirent le louer pendant les mois inoccupés, ce qui leur permet de rentabiliser grandement leur investissement ».
Car, en dépit de l’entrée en récession récente du Brésil, l’immobilier à Rio demeure un investissement intéressant à long terme. «C’est dans les moments de ralentissement économique qu’un investisseur avisé peut faire les meilleures affaires», commente Frédéric Cockenpot. Au niveau du pays, les possibilités d’une «bulle» immobilière sont écartées par le freinage en douceur du marché ainsi que par le système de crédit brésilien: les banques brésiliennes imposant une limite de financement de 70-80% de la valeur du bien immobilier, le volume des crédits par rapport à l’économie du pays devrait ainsi seulement atteindre, ces prochaines années, quelque 10% du PIB, contre un pourcentage pouvant aller jusqu’à 80% aux Etats-Unis ou en Europe! Malgré la décélération économique, le chômage reste par ailleurs très bas et le marché du travail est loin d’être saturé.
Quant à Rio, ses perspectives de développement demeurent considérables. Forte de ses considérables réserves d’or noir, équivalentes à celles du Koweït, la ville est devenue le plus important producteur de pétrole et de gaz du Brésil, avec plus d’1,7 million de barils par jour – un volume en augmentation moyenne de quelque 20% par an! Cette manne en fait l’un des lieux d’investissement majeurs au niveau international. Destination touristique de premier rang au niveau mondial, la ville va également bénéficier à plein de l’effet domino des Jeux Olympiques. «Les rentes locatives, notamment dans le haut de gamme, seront particulièrement intéressantes. De bonnes années se profilent, pas aussi exceptionnelles que les précédentes, mais assurant une belle croissance, beaucoup mieux maîtrisée et moins risquée», conclut Frédéric Cockenpot. «D’ici à quelques années, le real reprendra des couleurs, et le moment sera alors venu de réaliser d’excellents bénéfices à la revente ».
