Ce rebond s’explique par des signaux répétés de ralentissement économique des deux côtés de l’Atlantique avec une inflation structurelle après la bulle post covid qui restera supérieure à 2% pour longtemps selon nous. Un environnement potentiel de stagflation «modérée» est toujours favorable à l’immobilier (exposition à la conjoncture lissée dans le temps par la durée des baux et force de l’indexation des loyers). La réduction des positions vendeuses (le secteur enregistrait le plus haut niveau de vendeurs à découvert de l’ensemble de la cote) a également joué un rôle positif.
Après des résultats qui ont illustré la force de la croissance organique tirée par l’indexation des loyers, une hausse maîtrisée des coûts de financement (permise par des maturités longues et des dettes largement à taux fixes) et une baisse modérée des valorisations (sauf pour le bureau périphérique), bien inférieure à celle induite par les valorisations boursières (32% de décote sur les derniers ANR publiés, soit 19% de baisse induite de la valeur des actifs, données Kempen), le point de départ paraît solide.
Du côté des financements, nous observons avec intérêt un début de réouverture des marchés obligataires (émissions récentes des acteurs suédois Castellum et Fabege) alors que l’accès au crédit bancaire demeure ouvert (nouvelle dette hypothécaire d’Unibail-Rodamco-Westfield pour 925 MUSD assise sur Westfield Century City, un de ses Flagship centers aux Etats-Unis ou encore 790 M€ de dettes sécurisées signées par Aroundtown sur le semestre à un spread moyen de 140 pbs).
Pour leur part, les transactions physiques nous paraissent avoir touché leur point bas au premier semestre (65Mds d’investissement en Europe, soit 61% de baisse yoy, source Savills Research). Nous en voulons pour preuve les déclarations plus optimistes de certains acteurs cotés qui relèvent que les niveaux d’équilibre sur les taux sont proches et regardent de nouveau la possibilité de réinvestir. A noter également en ce sens, que Vonovia, le principal acteur résidentiel allemand, annonce avoir identifié la possibilité d’ouvrir le capital d’un nouveau bloc d’actifs pour un montant voisin de la transaction Südewo du second trimestre (1Md€) et que Aldi Süd aurait acheté 76 de ses propres magasins à Pimco Real Estate pour 240M€, reflétant un taux de capitalisation des loyers de 6% (source ReactNews).
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