Dans les bureaux, on assiste à un marché de l’investissement physique très actif. La recherche de rendement par de nouveaux investisseurs (assureurs, fonds souverains et acteurs privés) amène une demande très forte pour des actifs bien placés, aux meilleures normes et loués, c’est-à-dire pour des biens en nombre limité, alors que la demande est faible pour les bureaux de moindre qualité ou vacants. Les grandes foncières cotées sont investies principalement dans ces actifs de première qualité.
Cependant, dans le même temps, le marché locatif est en baisse dans un contexte de difficultés économiques et d’une évolution des besoins des locataires. La vacance reste modérée, mais le cycle de remontée des loyers touche à sa fin.
Dans les centres commerciaux, la vacance reste faible mais la crise économique pèse sur les chiffres d’affaire des locataires et limite la croissance à la seule indexation indicielle. Là aussi les modèles évoluent, et les livraisons de nouveaux centres commerciaux prévues pour les prochaines années devraient également peser sur la croissance.
Le logement concerne peu de foncières, essentiellement en Allemagne où la tendance est positive.
En résumé, les valeurs des actifs (dits «Actifs Nets Réévalués») des principales foncières devraient rester bien orientées à fin 2012, mais leurs perspectives de croissance ont actuellement tendance à se réduire, d’autant que pour améliorer leur situation financière, elles ont diminué sensiblement leur endettement et donc leur effet de levier.
Toutefois, ces perspectives de moindre croissance semblent plus qu’intégrées dans les cours des foncières européennes, qui affichent des décotes élevées par rapport à leurs ANR (en moyenne -17% pour les foncières de commerce et -30% pour les bureaux).
Le succès de la collecte dirigée vers l’immobilier physique de bureaux et de commerces, bien que sans décote et avec une liquidité limitée, illustre un besoin croissant pour le rendement pérenne et indexé procuré par cette classe d’actifs, et milite pour l’immobilier coté, dont le différentiel de rendement par rapport aux emprunts d’Etat (OAT ou Bund) est à un niveau historiquement élevé: en moyenne 6% pour les foncières cotées contre 2,3% pour l’OAT 10 ans.
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