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Préparer sa retraite : quels sont les placements immobiliers à privilégier ?

À l’heure de la reprise des débats sur la réforme des retraites au Sénat, l’enjeu des revenus complémentaires est également d’actualité. Considéré comme le chantier social du mandat d’Emmanuel Macron, le projet prévoit l’instauration d’un système de retraite «universel», simplifié et plus «juste»...

À l’heure de la reprise des débats sur la réforme des retraites au Sénat, l’enjeu des revenus complémentaires est également d’actualité. Considéré comme le chantier social du mandat d’Emmanuel Macron, le projet prévoit l’instauration d’un système de retraite «universel», simplifié et plus «juste». Dans ce contexte incertain quant au montant des futures pensions, il est nécessaire de rappeler l’importance de préparer sa retraite en se bâtissant un patrimoine diversifié .

Au-delà des revendications soulevées par plusieurs syndicats, la réforme a permis de remettre sur le devant de la scène le sujet des dispositifs d’épargne de retraite et de se poser la question des solutions alternatives pour une épargne plus rémunératrice en vue des vieux jours.

Les grands axes de la réforme des retraites.

Prévue pour entrer en vigueur dès janvier 2025, la réforme des retraites s’organise autour de différentes pistes cruciales qui sont notamment détaillées dans le rapport Delevoye, à savoir:

  • Créer un système «universel» par points: l’idée est que chaque euro cotisé corresponde à des points retraite, calculés en fonction de l’intégralité de la carrière et non les 6 derniers mois ou les 25 meilleures années, et qui ouvriraient les mêmes droits à tous les actifs. Le point est pour le moment fixé comme suit, 100 € cotisés équivaudraient à 5,50 € de retraite par an pour l’assuré.
  • Droits familiaux et pensions de réversion conservés: dans une volonté de «renforcer la solidarité vis-à-vis des femmes», le gouvernement devrait conserver la pension de réversion en modifiant le calcul afin que le conjoint restant puisse toucher au moins 66% de la retraite totale du couple. Une majoration de 5% à partir du premier enfant, au lieu de 10% pour 3 enfants, est également en cours de discussion.
  • Age légal de départ: l’âge minimum pour partir à la retraite devrait rester fixé à 62 ans, cependant un système de décote/surcote pourrait être créé (déjà en place pour les régimes de retraite complémentaires de l’Agirc-Arrco), 64 ans restant l’âge pour espérer une retraite à taux plein.
  • La suppression des régimes spéciaux: c’est le point de crispation avec les syndicats des différents secteurs ou professions concernées (pilotes, cheminots, avocats, médecins, infirmières, …) qui annoncent des baisses de pensions pour ces professions avec le nouveau système. Même chose pour les fonctionnaires dont le calcul des droits ne reposera plus sur les six derniers mois de carrière mais sur la totalité.
  • Minimum vieillesse (Aspa) et minimum contributif: L’Aspa vise à compléter les revenus de ceux qui n’auraient pas assez cotisé tandis que le minimum contributif est réservé à ceux qui ont bien validé tous leurs trimestres ou points mais ont toujours une pension faible. L’Aspa devrait être atteindre 903 € en 2020 tandis que le minimum contributif devrait être porté à 1 000 € en 2020.

Cette liste est bien sûr loin d’être exhaustive et de nombreux points restent à clarifier durant les prochains débats (comme le taux de cotisation, l’indexation sur l’inflation, la prise en compte des périodes non-cotisées… etc.).

Générer plus de revenus en investissant dans des placements immobiliers attractifs.

En plus des dispositifs dédiés permettant des rentes supplémentaires (PERP, PERCO, Madelin,…etc), de plus en plus d’épargnants français optent pour l’investissement immobilier. Au-delà de la résidence principale, qui permet d’économiser des traites de loyer au moment de la retraite, il existe en effet plusieurs solutions rémunératrices dans la pierre ou pierre-papier.

L’immobilier locatif est toujours très prisé, à condition de faire les bons choix de villes ou régions pour espérer des taux de rentabilité entre 3 et 5%. L’investissement dans l’ancien est dans ces cas là souvent plus intéressant car 20 à 25% moins cher à l’achat pour des loyers finaux similaires selon les villes. Les SCPI permettent également de s’assurer des revenus réguliers tout en mutualisant les risques puisqu’il s’agit d’investir dans des portefeuilles d’actifs immobiliers.

Ces dernières années, une nouvelle solution d’investissement immobilier séduit de plus en plus les investisseurs particuliers en quête de rendements élevés. Il s’agit du crowdfunding immobilier, qui consiste à financer les fonds propres de promoteurs ou marchand de biens pour la réalisation d’opérations de construction, rénovation ou réhabilitation. On peut estimer à 25% la part des investisseurs actifs et récurrents ayant plus de 55 ans sur les plateformes spécialisées (dont 10% ayant plus de 65 ans). Ce sont d’ailleurs la classe d’âge qui enregistre le plus gros taux de récurrence ainsi que le plus gros ticket moyen (plus de 6 500 €). Avec des rendements prévisionnels annuels entre 8 et 10% sur un horizon court terme (entre 12 et 24 mois), le crowdfunding immobilier permet tout d’abord de diversifier son portefeuille en termes de classe d’actifs (obligations) et de faire fructifier son épargne sans aucun frais de gestion, entrée ou sortie. Côté fiscalité, les revenus sont soumis au PFU plafonné à 30% (prélèvements sociaux inclus) et avec l’entrée en vigueur de la loi PACTE le dispositif PEA/PME est désormais ouvert à ces titres.

Quentin Romet 23 septembre
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