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Marchés immobiliers : des volumes d'investissement marqué par la saisonalité

Les marchés immobiliers d’Europe de l’ouest se portent bien en ce début d’année, portés par un environnement économique favorable, les fondamentaux sains des marchés locatifs et un regain de confiance général.

Les volumes d’investissement relativement timides observés au 1er trimestre 2018 confirment la traditionnelle saisonnalité de ce marché qui, régulièrement aussi, termine l’année par des rallyes. A fin mars, nous n’en sommes qu’à 3,3 milliards d’euros échangés en France contre un total de 27 milliards d’euros en 2017...un volume record depuis le précédent pic de 2007! Même tendance en Allemagne avec 12 milliards d’euros échangés en Allemagne contre 57 milliards d’euros en 2017).

Malgré des incertitudes liées notamment à l’important écart de taux entre l’Europe et les Etats-Unis et à la baisse d’intensité programmée du QE en Europe, auxquels peut possiblement s’ajouter un choc extérieur, les observateurs ne semblent pas redouter de baisse des volumes échangés en 2018. Depuis quelques années le plafond des marchés est plutôt dessiné par une offre limitée d’actifs de qualité, à l’exception des Pays Bas, qui, à la faveur d’une sortie de crise nerveuse et d’un effet rattrapage, a vu son volume de transaction flamber ces dernières années passant de 10 à 15 milliards d’euros entre 2016 et 2017.

Les fondamentaux des marchés locatifs tertiaires expliquent grandement, outre les bons chiffres de croissance et de chômage, cette relative sérénité des investisseurs. Les taux de vacance sont historiquement faibles (4% en moyenne dans les 7 grandes villes allemandes et moins de 3% dans Paris), les constructions neuves limitées et souvent louées avant leur livraison.

Les utilisateurs, mus par des besoins de rationalisation et de (re)positionnement stratégique pour attirer et retenir les talents, sont demandeurs de surfaces. La demande placée à fin mars en Allemagne est en légère augmentation par rapport au premier trimestre 2017 (3%). Le phénomène est encore plus marqué en Ile de France avec une hausse de 13%.

Ce contexte fonde des anticipations légitimes de croissance des valeurs locatives dans les principaux marchés européens, au centre desquels Paris. Il entretient en outre l’appétit des investisseurs qui bénéficient de spread toujours relativement confortables.

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