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Etude spéciale « Pouvoir d'achat immobilier des séniors » : Mieux vaut emprunter avant la retraite !

Alors qu’on s’intéresse le plus souvent à l’âge du premier achat immobilier, Vousfinancer, réseau de 180 de courtage en crédit s’est penché sur l’âge jusqu’auquel on peut investir dans l’immobilier. Actuellement, 17% des emprunteurs ont plus de 50 ans, un chiffre en croissance depuis 5 ans… mais il est encore possible d’emprunter à 60 ans voire 70 ans…

Alors qu’on s’intéresse le plus souvent à l’âge du premier achat immobilier, Vousfinancer, réseau de 180 de courtage en crédit s’est penché sur l’âge jusqu’auquel on peut investir dans l’immobilier. Actuellement, 17% des emprunteurs ont plus de 50 ans, un chiffre en croissance depuis 5 ans… mais il est encore possible d’emprunter à 60 ans voire 70 ans… Vousfinancer a calculé le pouvoir d’achat immobilier des retraités dans 13 villes de France. Tour d’horizon des conditions d’emprunt des séniors.

Emprunter à plus de 50 ans, c’est possible mais le plus tôt est le mieux!

Avec l’allongement de l’espérance de vie, l’âge des emprunteurs augmente également! Chez Vousfinancer, près de 17% des emprunteurs ont plus de 50 ans, alors qu’ils n’étaient que 11% il y a 5 ans… Mais seulement 4% dépassent actuellement l’âge de 60 ans. En cause notamment, le passage à l’âge de la retraite, avec la baisse de revenus que cela engendre, pouvant aller de 15 à 40% selon les cas. «Si la part des plus de 50 ans qui empruntent a fortement augmenté depuis 5 ans, seuls 3% de nos clients sont retraités au moment de la souscription d’un crédit… mais ils sont beaucoup à emprunter quelques années avant, justement pour se constituer un patrimoine et préparer leur retraite!» analyse Jérôme Robin, directeur général de Vousfinancer.

Il n’est donc jamais trop tard pour emprunter mais mieux vaut le faire tout de même lorsqu’on est encore en activité, ce qui est le cas pour la majorité des Français de 60 ans! Selon la Caisse nationale d’assurance vieillesse (Cnav), l’âge moyen de départ à la retraite est de 62,4 ans, et même 63,2 ans en excluant les retraites anticipées. Et à 60 ans, seuls 21% des femmes et 39% des hommes sont à la retraite, un chiffre en baisse depuis 2008…

Les séniors, de bons clients pour les banques!

«Les séniors sont de bons profils pour les banques pour plusieurs raisons: ils empruntent sur des durées courtes - 15 ans en moyenne-, ont de l’apport, des assurances-vie ou sont déjà propriétaires ce qui offre des garanties pour la banque, et ils ont des charges souvent plus faibles car ils n’ont plus d’enfants à charge… mais le revers de la médaille est qu’ils sont déjà bancarisés, qu’ils peuvent avoir des problèmes de santé entrainant un coût d’assurance plus élevé pouvant les rendre difficilement finançables, et des revenus qu’il faut anticiper à la baisse au moment de la retraite» explique Sandrine Allonier, directrice des relations banques de Vousfinancer.

Ainsi, lorsque l’emprunteur a plus de 50 ou 55 ans, selon les établissements, pour anticiper la baisse de revenus au moment du passage à la retraite, la banque peut ne prendre en compte que 70% des revenus nets dans le calcul de l’endettement.

Pour autant les séniors ont tout intérêt à emprunter plutôt qu’à mobiliser toute leur épargne s’ils veulent investir dans l’immobilier et ce, pour plusieurs raisons:

  • Les taux sont très bas, surtout sur les durées courtes: en moyenne 1,10% sur 10 ans et 1,35% sur 15 ans. En outre, les taux de crédit ne dépendent pas de l’âge de l’emprunteur (sauf réduction exceptionnelle pour les moins de 35 ans) mais uniquement de l’apport ou des revenus.
  • En empruntant, ils bénéficient de l’effet levier du crédit
  • En cas de décès, le bien immobilier est remboursé intégralement par l’assurance et transmis aux ayants-droits… C’est donc aussi une façon de préparer sa succession.

«Dans le contexte actuel, lorsqu’on est proche de la retraite et qu’on a la chance d’avoir de l’épargne, mieux vaut conserver ses produits de placement, par exemple une assurance-vie qui va rapporter en moyenne 2,5%, et emprunter à 1% sur 10 ans! En outre, lorsqu’il s’agit d’une assurance-vie, elle peut être adossée dans le cas d’un prêt in fine ou servir de garantie si l’emprunteur n’est pas assurable, ou s’il peut l’être mais à un coût vraiment dissuasif» analyse Jérôme Robin.

L’assurance de prêt, le principal enjeu de l’emprunt des séniors

S’il n’y a théoriquement pas d’âge limite pour souscrire un crédit, celui-ci est fortement lié à l’âge limite de la couverture de l’assurance de prêt. La plupart des banques acceptent de couvrir l’emprunteur en assurance groupe jusqu’à 75 ans, âge de fin de prêt. On peut donc théoriquement emprunter à 55 ans sur une durée de 19 ans… Avec une délégation d’assurance, la couverture peut aller jusqu’à 90 ans voire 95 ans, âge de fin de prêt… Mais dans les faits, les emprunteurs de plus de 50 ans, comme les banques, privilégient des durées de crédit plus courtes, de 10 ans à 15 ans.

A titre indicatif, globalement en moyenne et sans surprime liée à un problème de santé spécifique, les taux d’assurance pour un crédit sur 10 ans pour un emprunteur de 50 ans vont de 0,40% à 0,60%, alors qu’à plus de 60 ans, ils atteignent le double, entre 0,80 et 1,20%...

«L’un des principaux sujets pour les séniors qui souhaitent investir dans l’immobilier est celui de l’assurance de prêt, car plus on avance en âge, plus la probabilité d’avoir des problèmes de santé augmente et donc plus l’assurance est chère… Il est même fréquent qu’à cause de l’assurance, le taux d’usure soit dépassé, d’autant qu’il vient de baisser à nouveau, ce qui rend le client non finançable, à moins de trouver d’autres solutions. Dans certains cas de maladies, chroniques ou non, la surprime est telle qu’il vaut mieux opter pour un financement sans assurance, en prenant un autre bien en garantie par exemple, ou en assurant seulement le conjoint le plus jeune ou en bonne santé» conseille Sandrine Allonier.

Exemple de dossiers seniors récemment financés:

  • Femme de 67 ans, veuve, en rémission d’un cancer découvert il y a 8 ans. Problème: assurance trop chère dans la plupart des banques conduisant à un dépassement du taux d’usure… Finalement, assurance sans surprime à 0,996% et crédit de 172 000 € sur 12 ans à 1,6%
  • Couple de retraités de 68 ans (Mme) et 72 ans (Mr) avec un problème de santé chez Monsieur. Plus de 12 compagnies d’assurance ont été contactées… mais le taux d’assurance était trop élevé, conduisant à un dépassement du taux d’usure. Finalement, prêt de 127 000 € à 1,85% sur 15 ans. Seule Mmeest assurée, à 100%, à un taux de 0,86%.
  • Couple de 69 et 72 ans mais taux d’assurance trop élevé également. Donc prêt de 190 000 € sur 10 ans à 1,35% sans assurance car apport de 75% de la valeur du bien. Seule une assurance capital décès a été souscrite au bénéfice de l’autre conjoint.

Quel pouvoir d’achat immobilier pour les retraités?

En moyenne, d’après les chiffres récemment publiés par la Cnav, en 2017, le montant de la pension de base mensuelle des Français ayant effectué toute leur carrière au régime général est de 1 086 euros en moyenne, soit 12 euros de plus qu’en 2016, avec des différences selon le sexes – celle des hommes est supérieure de 13% à celle des femmes (1159 euros contre 1004 euros) – et les régions.

C’est ainsi que Vousfinancer a calculé la capacité d’emprunt sur 15 ans avec une pension de retraite moyenne et le pouvoir d’achat immobilier qui y est associé (hors assurance), avec 10% d’apport pour financer les frais. «Emprunter avec une pension de retraite de base est aujourd’hui compliqué dans les grandes villes, puisqu’avec 10% d’apport un retraité seul pourra s’offrir 6 m2 à Paris, 14 m2 à Bordeaux ou Lyon, 19 m2 à Toulouse et Nantes et au mieux 29 m2 à Clermont-Ferrand. Heureusement ces calculs sont théoriques car 75% des plus de 65 ans sont déjà propriétaires de leur résidence principale… mais cela confirme le fait qu’il vaut mieux acheter le plus tôt possible pour ne pas avoir à le faire à la retraite, et dans l’idéal même ne plus avoir de charges d’emprunt mensuelles…» conclut Sandrine Allonier.

Next Finance 17 avril
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