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Crédits immobiliers : le calme qui cache la tempête

La météo des taux de Cafpi donne un aperçu des nouveaux barèmes des banques reçus en mars. Ces taux sont ceux qui seront proposés par Cafpi à sa clientèle en ce début de mois.

Les taux stagnent en ce mois de mars 2018. A quelques exceptions près, ils sont identiques à ceux proposés en février. Ainsi, les taux les plus bas négociés par Cafpi atteignent ce mois-ci, 0,75% sur 10 ans, 1,10% sur 15 ans, 1,25% sur 15 ans et 1,45% sur 25 ans.

Attention ralentissement

Mais ce calme apparemment occulte une autre réalité, la baisse constante de la demande de ces derniers mois commence à fragiliser le marché. Fin 2017 et surtout depuis le début de l’année, avec les réformes du PTZ, des APL Accession entre autres, la demande a très fortement baissé dans l’ancien. Mais cette baisse commence à se faire ressentir également dans l’immobilier neuf. «Quand on regarde de près les chiffres de la construction, on note que le marché est soutenu par les investisseurs institutionnels, la demande des particuliers, elle recule», souligne Laurent Desmas, Président du Directoire de Cafpi. «Une baisse de la demande va entrainer une diminution des commandes, ce sont des programmes entiers de logements neufs qui risquent ainsi de ne pas voir le jour».

De l’importance des primo-accédants

«Le marché du logement est un tout, une chaîne, où chaque maillon a son importance, pour la bonne vitalité du marché», explique Philippe Taboret. L’immobilier existant est le 1er maillon de cette chaîne, la preuve, avec le million de transactions réalisées en 2017, vient ensuite le neuf. Si l’un se grippe, l’autre bloque irrémédiablement. «Cette bonne marche du marché n’est possible que par un moteur puissant, les primo-accédants», ajoute-t-il. Sans primo-accédants, l’ancien ralentit et le neuf s’arrête.

Une clientèle à favoriser

La seule façon d’empêcher cet engrenage néfaste est d’aider les primo-accédants à devenir propriétaires. En les aidant, leur demande soutiendra l’offre, et entrainera avec elle une hausse de la construction. Il convient que le gouvernement agisse en 2 temps: répondre à la demande en cours, puis une fois celle-ci comblée, maîtriser les prix. «Il est à espérer que le projet de loi ELAN sur le logement soit en accord avec cette logique et débloque la situation en cours, ainsi que la catastrophe qui s’annonce», explique Philippe Taboret.

Un marché tendu

Il y a d’autant plus urgence que, au niveau des taux, le marché se tend. Les OAT 10 ans sont en hausse, la croissance est de retour. La hausse des taux est donc toujours d’actualité, elle est simplement pour le moment contenue par la concurrence que se font les banques dans un marché en perte de clientèle.

Voir au-delà du taux

Dans ce contexte spécifique, il convient que les particuliers voient au-delà de la simple négociation de leur taux de crédit immobilier, qui se base sur leur profil d’emprunteur. D’autres éléments doivent être débattus lorsqu’on souhaite devenir propriétaire: les contreparties bancaires…

Depuis le 1er janvier, est entrée en vigueur la domiciliation des revenus, engageant l’emprunteur à confier ses revenus à sa banque prêteuse pour une durée minimum de 10 ans en contrepartie notamment d’un taux plus bas.

Il y a également les produits périphériques, tels que les assurances-emprunteurs, les frais liés aux cartes bancaires, à la gestion des comptes. On peut également négocier ses frais de dossiers, point qui a connu une forte hausse en 2018, notamment pour compenser le maintien des taux bas.

«Négocier, qui mieux qu’un courtier pour le faire? Il s’agit de notre métier, d’accompagner les emprunteurs et de mener ces négociations, dans l’intérêt bien compris des deux parties (prêteurs et emprunteurs). Il s’agit de trouver la solution qui conviendra le mieux à tous, dans une relation gagnant-gagnant», conclut Laurent Desmas.

Next Finance 12 mars
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