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Commission des finances du Sénat : La "rente immobilière" n'est pas celle que l'on croit

Alors que le discours gouvernemental sur la «rente immobilière» n’a jusqu’à présent jamais été étayé, Albéric de Montgolfier, rapporteur général, a présenté les conclusions de son rapport d’information sur ce sujet devant la commission des finances ce mercredi 8 novembre 2017...

«Je transformerai l’ISF en impôt sur la rente immobilière. J’exonérerai tout ce qui finance l’économie réelle». Cette annonce de campagne du candidat Emmanuel Macron, qui a désormais trouvé sa traduction dans le projet de loi de finances pour 2018, laisse entendre que l’immobilier constituerait une forme improductive de patrimoine permettant à ses détenteurs de bénéficier d’une «rente», à l’inverse des valeurs mobilières, qui contribueraient à la croissance de l’économie «réelle» et devraient voir leur taxation allégée.

Alors que le discours gouvernemental sur la «rente immobilière» n’a jusqu’à présent jamais été étayé, Albéric de Montgolfier, rapporteur général, a présenté les conclusions de son rapport d’information sur ce sujet devant la commission des finances ce mercredi 8 novembre 2017.

Il ressort de ces travaux qu’il n’existe actuellement aucun motif économique ou fiscal justifiant de vouloir pénaliser l’immobilier dans son ensemble.

Sur longue période, l’investissement en logement présente un niveau de rentabilité cohérent avec le risque pris et inférieur aux actions, en contradiction avec la thèse de la «rente immobilière». Au cours de la période récente, la rentabilité du logement locatif a fortement baissé et est désormais significativement inférieure à sa moyenne historique.

S’interroger sur le caractère «productif» de l’immobilier apparaît à bien des égards paradoxal, compte tenu de l’importance de ce secteur dans l’activité économique et l’emploi. Si l’inflation immobilière peut constituer un motif légitime d’inquiétude lorsqu’elle s’accompagne d’une déformation de la structure de l’économie au profit de la construction ou exerce un effet d’éviction sur le financement des entreprises, tel n’est pas le cas en France.

Contrairement aux idées reçues, la fiscalité française n’introduit pas de distorsion en faveur de l’immobilier. Les simulations effectuées permettent de constater qu’un différentiel de taxation important existe d’ores et déjà en faveur des valeurs mobilières dans presque tous les cas étudiés. Loin de constituer un «rééquilibrage», les réformes prévues par le Gouvernement (prélèvement forfaitaire unique et impôt sur la fortune immobilière) auront pour effet de renforcer ce biais.

Si les effets de la hausse des prix de l’immobilier sur les inégalités constituent en revanche un motif légitime d’inquiétude, ces derniers doivent être ramenés à leur juste proportion. En effet, les caractéristiques du marché immobilier français (importance des propriétaires occupants, absence de développement du crédit hypothécaire «rechargeable», etc.) limitent l’impact de la hausse des prix sur les inégalités de revenus et de consommation. S’agissant des inégalités de patrimoine, l’inflation immobilière a paradoxalement permis de contenir la concentration des richesses, compte tenu du poids du logement dans le patrimoine de la «classe moyenne».

Au total, les «faux-débats» sur l’existence d’une «rente immobilière» générale contribuent à masquer les problèmes ciblés qui demeurent.

À cet égard, le rapport d’information formule différentes préconisations visant à:

  • remédier au phénomène de rétention foncière, en particulier pour les terrains nus devenus constructibles et les biens conservés par leurs propriétaires sans être occupés;
  • garantir une concurrence équitable dans le domaine de la location meublée avec les plateformes en ligne de type Airbnb , qui constituent pour certains multipropriétaires échappant à leurs obligations fiscales et sociales une forme de rente illégale;
  • trouver un meilleur équilibre entre mobilisation du parc ancien et construction neuve, en recentrant certains avantages fiscaux concernant le neuf, qui représentent pour certains intermédiaires une véritable «rente fiscale»;
  • réduire l’inégalité d’accès à la propriété qui pèse de façon croissante sur les jeunes générations et les ménages modestes.

Ces travaux permettront ainsi de nourrir l’examen de la première partie du projet de loi de finances pour 2018 par la commission des finances du Sénat, prévu mercredi 15 novembre.

Next Finance 10 novembre
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